Договор Ренты
Договора ренты предусмотрены Гражданским кодексом давно, но широкое применение они получили в наше время. Основными участниками договоров ренты становятся престарелые собственники недвижимого имущества и молодые семьи, которые не в состоянии приобрести отдельное собственное жилье, но готовы оказывать материальную и иную помощь собственникам жилья.
Договор ренты выгоден обеим сторонам сделки, так как собственник жилья получает материальное вознаграждение и иную помощь от плательщика ренты, а плательщик ренты получает недвижимое имущество с рассрочкой платежа и иногда отсрочкой вселения.
Для договоров ренты предусмотрено обязательное нотариальное заверение.
Рента и пожизненное содержание
с иждивением
В Кодексе 1964 года в главе о купле-продаже содержались только две статьи, посвященные купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания с иждивением. При этом такие отношения реально возникли и были признаны судебной практикой значительно ранее, главным образом в непосредственной связи с обнищанием значительным части населения, вызванным Отечественной войной.
Договор ренты во многом сходен с договором займа. Прежде всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.
Наконец, договор ренты, как и заем, возмездный, хотя характер возмездности здесь иной. В договоре займа возмездность проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в уплате одних лишь процентов. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в проценты, выплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни получателя (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).
Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (единственный договор, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возвращением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательщиком ренты ее пользователю соответствующего имущества обратно.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда в нотариальном удостоверении нужды уже нет. Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.
Если речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда признание может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса).
Пункт 1 ст. 585 ГК допускает передачу имущества в собственность плательщику ренты либо за определенную плату, либо бесплатно, подразумевая, что рента может рассматриваться как эквивалент переданному имуществу. Хотя п. 1 ст. 585 и не включает никаких прямых указаний на этот счет, но из его смысла в сочетании с определением договора, содержащимся в ст. 583, можно сделать вывод, что оплата переданного имущества допускается лишь в случаях и в размере, предусмотренных в договоре.
Одно из перечисленных в ГК условий состоит в том, что при переходе к третьему лицу прав на переданное плательщику ренты недвижимое имущество право получателя ренты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется определенным образом. Имеется в виду субсидиарная ответственность первоначального плательщика. При этом надо заметить, что ст. 399, к которой отсылает ст. 586, в интересах кредиторов существенно изменила само понятие субсидиарной ответственности. Теперь для того, чтобы суд в случае уклонения приобретателя имущества от обязанности выплачивать ренту удовлетворил требование первоначального плательщика, последнему достаточно доказать, что приобретатель имущества сам не ответил на адресованное ему получателем требование платить ренту либо заявил об отказе ее оплачивать.
Другие специальные гарантии прав получателя ренты указаны в ст. 587 ГК. Смысл этих гарантий состоит в том, что, во-первых, при передаче недвижимости получатель ренты выступает в роли залогодержателя, что, в частности, означает наделение его преимущественным перед многими другими кредиторами правом на удовлетворение своих требований из стоимости переданной плательщику недвижимости, в том числе при признании последнего банкротом (см. ст. 64 ГК). Во-вторых, условием, притом существенным, договора ренты служит использование помимо залога и других способов обеспечения либо страхования в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по выплате ренты.
К договорам ренты субсидиарно применяются общие положения обязательственного и общие положения договорного права. Из них особо выделена ст. 395 ГК, которая вступает в действие при неисправной выплате ренты. Имеется в виду, что в подобных случаях наряду с самой рентой получателю должны быть выплачены и предусмотренные ст. 395 проценты и не покрытые ими убытки. Кроме того, предусмотрено субсидиарное применение к отношениям сторон норм о договорах купли-продажи (при возмездной ренте) и дарения (при безвозмездной ренте). Так, в частности, из норм о купле-продаже могут быть указаны те, в которых предусмотрен момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459) и исполнения обязанности передать вещь (ст. 458), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии вещи у получателя ренты (ст. 462) и др. Из норм о договоре хранения к ренте применимы только те, которые рассчитаны на реальное дарение (см. комментарий к главе 32).
Согласно п. 1 ст. 589 постоянная рента - единственный вид ренты, где в роли плательщиков наряду с гражданами могут выступать также юридические лица. Круг последних ограничен: это должны быть непременно некоммерческие организации, причем если выступление в качестве получателей ренты не противоречит закону и целям их деятельности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь такие гражданские права и носить такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49). В параграф, посвященный постоянной ренте, включены специальные условия прекращения договора по требованию той или другой стороны.
Пожизненной является рента, которая установлена на период жизни передающего имущество либо на период жизни того, кто им указан (ст. 596). Особый социальный характер этого вида ренты, в частности, выражается в установлении ее нижнего предела: в расчете на месяц она не должна быть ниже установленного законом минимального размера оплаты труда . Отсылка в ст. 597 к ст. 318 означает необходимость индексации ренты по мере увеличения минимального размера оплаты труда .
Пожизненная рента неотчуждаема и только в случае, когда в роли ее получателя выступают несколько лиц, она в случае смерти одного из них переходит к остальным; смерть последнего из таких сополучателей влечет прекращение обязательства плательщика выплачивать ренту (п. 2 ст. 596). При этом комментируемая статья допускает установление в договоре пожизненной ренты иного только в отношении перехода прав к остальным сополучателям. Следовательно, условие договора пожизненной ренты о переходе ее после смерти последнего получателя к его наследникам недействительно. Включенное в п. 3 ст. 596 указание на ничтожность договора, устанавливающего пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, основано на том, что к соответствующему моменту правоспособность гражданина уже прекратилась (см. п. 2 ст. 17).
Для договора пожизненной ренты условие о ее размере является существенным. При его отсутствии в соответствии со ст. 597 месячный размер ренты предполагается равным минимальному размеру оплаты труда, установленному законом, а с его увеличением размер подлежащей выплате ренты пропорционально возрастает (что предусмотрено ст. 318 ГК, к которой отсылает ст. 597). Это последнее правило об индексации действует и применительно к постоянной ренте, но только при условии, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 590).
Предполагаемая периодичность выплаты постоянной ренты при отсутствии иного указания в договоре - ежеквартально, а пожизненной - срок окончания каждого календарного месяца (см. п. 2 ст. 592 и соответственно ст. 58).
Плательщик постоянной ренты обладает безусловным правом на ее выкуп даже при условии, если в договоре предусмотрено иное. Допускается включение в договор только условия, по которому плательщик принимает на себя обязательство отсрочить выкуп ренты на время, указанное в п. 3 ст. 592 (не более чем на 30 лет). Выкуп по требованию получателя пожизненной ренты Кодекс не предусмотрел. Учитывая односторонний характер соответствующего договора, его расторжение в силу п. 2 ст. 450 возможно только в случаях, указанных в самом договоре.
Расторжение договора постоянной и пожизненной ренты по требованию получателя возможно в случаях, предусмотренных соответственно ст. 593 и 599 ГК. Поскольку по тому и другому договору обязанным лицом является плательщик ренты, получатель вправе требовать расторжения этих договоров при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей. Статья 593 ГК содержит незамкнутый перечень оснований для расторжения договора постоянной ренты ее получателем, который может быть дополнен договором. Расторжение договора постоянной ренты возможно лишь при условии уплаты покупателем ее выкупной цены, указанной в договоре. На случай отсутствия такого условия в договоре предусмотрена необходимость выплатить годовую сумму ренты, а если имущество передано бесплатно, то выкупная цена включает кроме годовой суммы ренты также цену переданного имущества: если такая цена не предусмотрена в договоре, оплате подлежит цена, которая при сравнимых обстоятельствах взыскивается за аналогичное имущество (см. п. 3 ст. 424). При расторжении договора пожизненной ренты выкуп определяется по тем же правилам, которые действуют в отношении постоянной ренты, но в качестве альтернативы предусмотрено расторжение договора вместе с возмещением причиненных убытков. Следует считать, что право выбора одного из этих двух последствий принадлежит получателю ренты.
При пожизненной ренте риск случайной гибели или повреждения вещи со всеми вытекающими последствиями несет плательщик. Это означает, что его обязательства по выплате ренты сохраняются на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Особо выделен случай, когда под выплату пожизненной ренты были переданы квартира, жилой дом или иное имущество бесплатно: в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты получатель вправе потребовать возвратить это имущество с одновременным зачетом его стоимости в счет выкупной суммы ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты, разновидностью которого он является, тем, что:
во-первых, распространяется только на определенный вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок);
во-вторых, предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением;
в-третьих, предполагает более высокий нижний предел ренты: не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом;
в-четвертых, допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре;
в-пятых, устанавливает ограниченные права плательщика ренты на полученное им имущество (хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им - отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).
В случае возникновения между сторонами в договоре пожизненного содержания с иждивением спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, суд должен исходить из принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602). При этом предусмотренная п. 3 ст. 10 ГК презумпция добросовестности и разумности, естественно, не действует, поскольку в данном случае речь идет об установлении права, а не о его защите.
В статье 605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, что установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются смертью получателя. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты.
Стоимость консультации и услуг по составлению договора ренты Вы можете узнать в Расценках